ローコスト住宅の耐震性は大丈夫？コストを抑えつつ安心して暮らすためにできること

マイホームを早く手に入れたい、できるだけ費用を抑えて家を建てたい。そんな思いから若い世代や子育て世帯を中心に、ローコスト住宅を検討する人が増えています。

一方で、気になるのが「安さゆえの不安」です。特に日本のように地震が多い国では「耐震性は問題ないのか」「自然災害に弱いのではないか」と心配になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、ローコスト住宅の耐震性について、寿命や耐震基準、耐震性を高めるための対策を解説します。コストを抑えつつ、安心して長く住める家を選ぶヒントを、ぜひチェックしてみてください。

ローコスト住宅の寿命は短い？

ローコスト住宅は「寿命が短い」というイメージを持たれがちですが、これは一概に正しいとは言えません。価格を抑えたからといって、必ずしも耐震性や耐久性が犠牲になるわけではないからです。

近年では、耐久性に配慮された設計や建材が主流となっており、住宅の長寿命化に向けた取り組みが各方面で進められています。実際に、長期優良住宅制度の普及により、60年、70年と住み継がれる住宅も増えつつあります。

仕様や構造によって寿命に差が出るのは、ローコスト住宅に限らず、すべての住宅に共通します。ローコスト住宅でも、耐久性の高い建材を選定し、定期的な点検やメンテナンスを行えば、平均以上の寿命を実現できます。

※参考：林野庁「第1部 特集2 第2節 建築分野における木材利用の動向（1）」

日本の住宅の平均寿命

日本の住宅は、平均築後経過年数が約30年と、諸外国（イギリス：約77年、アメリカ：約55年）に比べると短命です。これは、住宅そのものの寿命が短いのではなく、新築志向の強い日本の文化に起因しており、まだ住めるのに解体される住宅は多く存在しています。

しかし、近年は中古住宅やリノベーションに関心を持つ人が増えており、住宅選びの価値観が多様化している傾向が見られます。さらに、長期優良住宅制度や高耐久建材の普及により、住宅そのものの性能も年々上昇中です。

つまり、住宅の寿命は「価格帯」で決まるものではありません。価値観の変化と住宅の質の向上によって、ローコスト住宅でも長寿命が期待できる時代になっていると言えるでしょう。

※参照：国土交通省「長持ち住宅の手引き」
※参考：訳あり物件買取プロ「【中古住宅の購入はあり？】男女500人アンケート調査」

ローコスト住宅でも50年以上住める

住宅は設計と管理が適切であれば、50年以上の居住に耐える強度や性能を備えられます。それは、ローコスト住宅においても例外ではありません。

たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、これは税務上の減価償却のための数字であり、実際の寿命とは一致しないケースが多いです。

【構造と法定耐用年数】

※参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

また、国土交通省の資料によると、木造住宅の期待耐用年数は以下とされています。

※劣化対策等級：住宅の構造部材がどれくらい長く使えるように設計されているかを示す指標で、等級が高いほど耐久性に優れた建物であることを意味します。
※参照：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」P12

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、歴史的建造物や都市のランドマークの多くは、建設から数十年、あるいは100年以上を経た今でも現存しています。設計や管理体制をしっかり整えれば、ローコスト住宅であっても法定耐用年数や期待耐用年数を超えて住めるのです。

ローコスト住宅の耐震性の基準

住宅の耐震性は「耐震等級」で評価されます。建物がどの程度の地震に耐えられるかを数値で示したもので、住宅性能表示制度に基づいて定められています。

耐震等級には以下の3段階があります。

ローコスト住宅でも、この耐震等級の取得は可能です。たとえば、木造2階建てのシンプルな設計であれば、構造上の工夫によってコストを抑えつつ耐震等級2以上を実現するケースもあります。

実際に、耐震等級2以上を標準仕様としているローコスト系メーカーも存在しており、コストを抑えながらも安心して暮らせる住まいづくりが進んでいます。

ローコスト住宅の耐震性を高めるための対策

ローコスト住宅でも、構造や施工内容を工夫すれば耐震性を高められます。以下に代表的な4つの具体策を紹介します。

・地盤調査
・構造計算
・建材の選定
・制振装置の導入

地盤調査

どれほど強固な構造の住宅でも、軟弱な地盤の上に建てられていては意味がありません。ローコスト住宅であっても、必ず事前に「地盤調査」を実施し、その結果に基づいた地盤改良を行う必要があります。

地盤調査によって「軟弱地盤」と診断された場合は、次のような地盤改良工事を実施します。

調査結果をもとに適切な改良を行えば、地盤沈下や傾きによる倒壊リスクを大幅に低減できます。地盤補強は一見地味ですが、耐震性の土台そのものを支える重要な工程です。

構造計算

構造計算とは、地震や風などの外力に対して住宅が安全に耐えられるよう、力の流れや建物の変形を数値でシミュレーションする作業です。ローコスト住宅でも、施主の希望により構造計算を実施できます。柱の太さや耐力壁の配置などを最適化すれば、耐震等級2〜3の取得も可能になります。

▼構造計算の主なチェック項目

・耐力壁の量と配置バランス（偏りがあると倒壊リスク増）

・筋交いと接合金物の配置・強度

・基礎と柱の固定方法（引き抜き防止対策）

耐震性は設計段階で決まるといっても過言ではありません。コストは増えるかもしれませんが、それ以上の「安心」を得られる投資といえるでしょう。

建材の選定

耐震性を高めるうえで、建材の選定は設計と同じくらい大切です。建物に使われる柱や梁、接合金物などは、地震の揺れを受け止め、力を逃がすための“骨組みの質”を左右する要素になります。

以下は、耐震性能を向上させる代表的な建材とその特徴です。

住宅の耐震性を左右する建材の選定は、ほとんどの場合、施工会社側がプランとして提示する仕様に基づいて決まります。

▼施工会社選びで押さえておきたいポイント 

構造部分にしっかり投資できる会社を選べば、ローコスト住宅でも耐震性の高い家づくりが実現できるでしょう。

制振装置の導入

地震対策の一つとして注目されているのが、揺れのエネルギーを吸収・低減する「制振装置」です。建物自体の強度だけに頼らず、揺れを抑える仕組みを加えれば、繰り返しの余震や大地震にも粘り強く対応できます。

▼制振装置の種類と特徴

最近では、ローコスト住宅でも制振装置を標準またはオプションで採用できるケースが増えており、後付けリフォームにも対応可能な製品もあります。将来的な導入を検討する場合は、新築時に一度相談しておくとより安心です。

耐震性に関する実際のデータ

実際の耐震実験や地震被害のデータでは、設計と施工が適切であれば高い耐震性能を発揮できることが明らかになりました。

たとえば、耐震等級3相当の木造2階建て住宅を使った実大実験では、以下の結果が確認されています。

また、実際の地震被害においても、次の傾向が報告されています。

2016年の熊本地震では、耐震等級3を取得していた住宅の多くが軽微な被害にとどまり、居住継続が可能でした。一方、古い建築基準の家や、無資格施工の住宅に被害が集中していました。

つまり「価格」よりも「設計・施工の中身」が耐震性能を左右します。ローコスト住宅であっても、構造上の工夫や施工精度がしっかりしていれば、大地震にも耐えうる住まいを実現可能です。

単に価格やスペックで判断するのではなく、構造の考え方や施工会社の実績、使用されている建材など、本質的な部分に注目して選ぶことが、地震に強い家づくりのポイントです。

※参照：国土交通省「3．被害状況・被害要因等の分析」
※参照：国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会報告書」
※参考：14回の加振に耐えた制震性能｜住宅用制震ユニット｜住友ゴムのMIRAIE（ミライエ）

ローコスト住宅の耐震性をチェックする方法

耐震性の高い家を建てるには、価格だけに目を向けるのではなく、設計や施工の「中身」を見極めましょう。

ここでは、チェックしておきたい実践的なポイントを紹介します。

こうした事前チェックを行うと、ローコスト住宅でも安心して暮らせる耐震性を持った住まいづくりができます。最近では、スマートフォンで使える簡易耐震診断アプリもありますので、セルフチェックから始めてみるのもおすすめです。

ローコスト住宅でも長期優良住宅対応は可能？

長期優良住宅とは、国が定めた基準を満たし「長く安心して暮らせる」と認定される住宅です。耐震性や省エネルギー性、維持管理・更新の容易性など、複数の項目を高水準でクリアする必要があります。

なかでも重視されるのが「耐震等級2以上の取得」です。これは「建築基準法レベル（等級1）の1.25倍の地震力に耐えられる」ことを示しており、災害時の避難所にも使われる公共建築物と同等レベルの耐震性とされています。

「そんな高い基準、ローコスト住宅じゃ無理そう…」と思われがちですが、実は工夫次第で取得可能です。たとえば以下のような工夫があります。

もちろん、申請費用がかかったり、継続的な維持管理が義務付けられていたりとデメリットも存在します。しかし、住宅ローン控除の優遇や固定資産税の軽減（戸建ては最大5年間）、中古市場での資産価値の維持といったメリットは魅力的です。

最初に「長期優良住宅対応を希望」と伝えれば、現実的な範囲でプランを調整してもらえる可能性があります。

＼合わせて読みたい！／
長期優良住宅とは？メリットや建売と注文住宅の場合の申請方法の違いなどを徹底解説

まとめ

ローコスト住宅が、安さゆえに寿命が短く、耐震性が低いというイメージは、必ずしも正しくありません。地盤調査や構造計算、建材の選定など、要所を押さえれば、ローコスト住宅でも耐震等級3相当の住まいを手に入れられます。

コストを抑えながらも安心して暮らせる家づくりのために、耐震等級や構造計算の有無などをしっかり確認し、信頼できる施工会社を選びましょう。