用途地域とは？13種類の特徴と調べ方、建築制限を解説

「家を建てたいけれど、どんな建物を建てられるんだろう？」「この土地にはどんな規制があるの？」マイホームの計画や土地探しを始めると、「用途地域（ようとちいき）」という言葉を耳にする機会が増えるのではないでしょうか。

この用途地域は、私たちが快適で暮らしやすい街づくりを実現するために、とても重要な役割を担っています。しかし、専門用語も多く、初めての方には少し難しく感じるかもしれません。

この記事では、不動産取引の初期段階にある初心者の方にも分かりやすく、用途地域とは何か、その目的や種類、調べ方、そして建築に関する制限について、詳しく解説します。この記事を読めば、あなたの不動産選びや建築計画がスムーズに進むはずです。

用途地域とは？目的と都市計画法

まずはじめに、用途地域の基本的な意味と、なぜこのような制度が設けられているのか、そして関連する法律について見ていきましょう。

用途地域の基本的な意味

用途地域とは、都市計画法に基づいて、土地の利用目的や建てられる建物の種類、大きさなどを定めたルールのことです。都市を住宅地、商業地、工業地など、それぞれの用途に適したエリアに区分けし、計画的な市街地を形成することを目的としています。

例えば、「ここは静かな住宅街にしましょう」「ここは商業施設が集まる賑やかな場所にしましょう」「ここは工場が集まるエリアにしましょう」といったように、地域ごとに大まかな使い方のルールを決めているのです。これにより、住環境の保護や商工業の利便性向上などが図られます。

用途地域を定める目的

用途地域を定める主な目的は、異なる種類の建物が無秩序に混在することを防ぎ、それぞれの地域が持つ機能を最大限に活かせるようにすることです。

もし用途地域の指定がなければ、住宅の隣に大きな工場が建ったり、商業施設の騒音で静かな住環境が損なわれたりするかもしれません。そうした事態を避けるために、以下のような目的で用途地域が定められています。

• 良好な住環境の保護: 静かで安全な住環境を守ります。
• 商工業の利便性の増進: 商業施設や工場が効率的に活動できる環境を整えます。
• 都市機能の効率化: 道路や公園、下水道などの都市インフラを計画的に整備しやすくします。
• 災害リスクの軽減: 密集市街地の形成を抑制し、防災性を高めます。

これらの目的を達成することで、誰もが快適で安全に暮らせる、機能的な街づくりを目指しています。

都市計画法との関連性

用途地域は、「都市計画法」という法律に基づいて定められています。都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための法律です。

この法律の中で、都市計画区域が指定され、さらにその区域内で土地利用の具体的な方針として用途地域が定められます。つまり、用途地域は都市計画を実現するための重要な手段の一つと言えるでしょう。

都市計画法では、用途地域の他にも、都市施設（道路、公園、下水道など）の整備や市街地開発事業（土地区画整理事業など）に関するルールも定められており、これらが一体となって計画的な街づくりを進めています。

用途地域13種類の一覧と特徴

用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つの系統があり、さらに細かく全13種類に分類されています。それぞれの地域で建てられる建物や環境が異なるため、土地探しや家づくりの際には、どの用途地域に該当するのかを把握することが非常に重要です。

ここでは、13種類の用途地域それぞれの特徴を分かりやすく解説します。

住居系用途地域（8種類）の特徴

住居系の用途地域は、主に人々の暮らしの場として、良好な住環境を保護・形成することを目的としています。全部で8種類あり、それぞれ建てられる建物の高さや種類、店舗の可否などに違いがあります。

第一種低層住居専用地域

• 特徴: 低層住宅のための地域です。戸建てや低層マンションが中心の、最も規制が厳しい閑静な住宅街をイメージすると良いでしょう。
• 建てられる主な建物: 一戸建て、共同住宅（高さ制限あり）、小規模な店舗兼住宅（床面積50㎡以下など条件あり）、診療所、幼稚園・小学校・中学校・高校など。
• メリット: 静かで落ち着いた住環境が保たれやすいです。
• デメリット: 日用品の買い物に便利な店舗が少ない場合があります。

第二種低層住居専用地域

• 特徴: 主に低層住宅のための地域です。第一種低層住居専用地域よりもやや規制が緩和され、小規模な店舗などが建てられます。
• 建てられる主な建物: 第一種低層住居専用地域で建てられるものに加え、コンビニエンスストアなど一定規模（床面積150㎡以内）の店舗。
• メリット: 静かな住環境を保ちつつ、生活利便性がやや高まります。
• デメリット: 第一種に比べると、店舗の存在により多少の賑わいが出ることがあります。

第一種中高層住居専用地域

• 特徴: 中高層住宅のための地域です。マンションなどが中心の住宅街で、病院や大学なども建てられます。
• 建てられる主な建物: 戸建て、マンション、病院、大学、一定規模（床面積500㎡以内）の店舗など。
• メリット: 比較的生活利便施設が近くにあり、マンションなどの選択肢も増えます。
• デメリット: 低層住宅専用地域に比べると、日当たりや風通しに影響が出る場合があります。

第二種中高層住居専用地域

• 特徴: 主に中高層住宅のための地域です。第一種中高層住居専用地域よりもさらに規制が緩和され、比較的大規模な店舗や事務所も建てられます。
• 建てられる主な建物: 第一種中高層住居専用地域で建てられるものに加え、一定規模（床面積1,500㎡以内）の店舗や事務所など。
• メリット: 生活利便性が高く、多様な施設が身近にあります。
• デメリット: 交通量が増えたり、騒がしくなったりする可能性があります。

第一種住居地域

• 特徴: 住居の環境を守るための地域です。比較的大規模な店舗や事務所、ホテルなども建てられますが、環境を悪化させる恐れのある工場や遊興施設は制限されます。
• 建てられる主な建物: 戸建て、マンション、店舗、事務所、ホテル、ボーリング場など（床面積3,000㎡以内）。
• メリット: 多様な施設があり、利便性が高いです。
• デメリット: 住宅と商業施設などが混在するため、静けさは低層・中高層住居専用地域に劣る場合があります。

第二種住居地域

• 特徴: 主に住居の環境を守るための地域です。第一種住居地域よりもさらに規制が緩和され、カラオケボックスやパチンコ店なども一定の条件で建てられます。
• 建てられる主な建物: 第一種住居地域で建てられるものに加え、カラオケボックス、パチンコ店など（床面積10,000㎡以内）。
• メリット: 非常に利便性が高く、多様な施設が揃っています。
• デメリット: 騒音や治安の面で、住環境への配慮が必要になる場合があります。

準住居地域

• 特徴: 道路の沿道としての特性にふさわしい業務の利便性と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。幹線道路沿いなどで、自動車関連施設や小規模な工場も建てられます。
• 建てられる主な建物: 戸建て、マンション、店舗、事務所、自動車車庫（一定規模以下）、小規模な工場など。
• メリット: 幹線道路へのアクセスが良く、自動車を利用する人には便利です。
• デメリット: 交通量が多く、騒音や排気ガスの影響を受ける可能性があります。

田園住居地域

• 特徴: 農業の利便性と調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。農地や農業関連施設と住宅が共存するエリアを想定しています。
• 建てられる主な建物: 低層住宅、農産物直売所、農家レストランなど。
• メリット: 自然が豊かで、のどかな環境で暮らせます。
• デメリット: 都市的な利便性は低い傾向にあります。

商業系用途地域（2種類）の特徴

商業系の用途地域は、主に商業施設が集積し、人々が買い物やサービスを利用する利便性を高めることを目的としています。

近隣商業地域

• 特徴: 近隣の住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅や店舗のほか、小規模な工場も建てられます。
• 建てられる主な建物: 店舗、事務所、住宅、映画館、小規模な工場など。第二種住居地域で建てられるものに加え、床面積の制限がなくなります（一部例外あり）。
• メリット: 日常生活に必要なものが揃いやすく、利便性が高いです。
• デメリット: 商業活動による賑わいや騒音がある場合があります。

商業地域

• 特徴: 主に商業などの業務の利便性を増進するための地域です。都心部の繁華街やオフィス街などがこれに該当し、百貨店、映画館、銀行、飲食店などが集中します。
• 建てられる主な建物: ほとんどの商業施設、事務所、住宅、風俗営業関連施設など。
• メリット: あらゆる商業施設やサービスが集まり、非常に利便性が高いです。
• デメリット: 住環境としては騒がしく、日当たりや風通しが確保しにくい場合があります。

工業系用途地域（3種類）の特徴

工業系の用途地域は、主に工場の操業環境を保護し、工業の利便性を高めることを目的としています。

準工業地域

• 特徴: 主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。危険性や環境悪化の恐れが大きい工場は建てられませんが、住宅や店舗も建てられます。
• 建てられる主な建物: 軽工業の工場、住宅、店舗、学校、病院など。
• メリット: 職住近接が可能で、多様な施設が混在します。
• デメリット: 工場の操業音や振動、臭気などの影響を受ける可能性があります。

工業地域

• 特徴: どのような工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、学校や病院、ホテルなどは原則として建てられません。
• 建てられる主な建物: あらゆる種類の工場、住宅、店舗（一部制限あり）。
• メリット: 工業活動に適した環境です。
• デメリット: 住環境としては騒音、振動、大気汚染などのリスクがあり、あまり適していません。

工業専用地域

• 特徴: 工場のための地域です。コンビナート地帯など、大規模な工場が集積するエリアを想定しており、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは一切建てられません。
• 建てられる主な建物: あらゆる種類の工場。
• メリット: 工業活動に特化しており、効率的な生産活動が可能です。
• デメリット: 居住することはできません。

13種類の用途地域一覧表（比較）

系統	用途地域名	主な特徴・イメージ	建てられる主な建物（例）
住居系	第一種低層住居専用地域	最も厳しい規制の閑静な住宅街	戸建て、低層マンション、小規模店舗兼住宅、学校
	第二種低層住居専用地域	やや規制緩和された閑静な住宅街、小規模店舗可	第一種低層の建物＋コンビニ等（150㎡以内）
	第一種中高層住居専用地域	中高層マンション中心の住宅街、病院・大学可	戸建て、マンション、病院、大学、店舗（500㎡以内）
	第二種中高層住居専用地域	やや規制緩和された中高層住宅街、比較的大規模な店舗可	第一種中高層の建物＋店舗・事務所（1,500㎡以内）
	第一種住居地域	住環境保護のための地域、比較的大規模な店舗・事務所可	戸建て、マンション、店舗・事務所・ホテル（3,000㎡以内）
	第二種住居地域	やや規制緩和された住居地域、カラオケ等も可	第一種住居の建物＋カラオケ・パチンコ店等（10,000㎡以内）
	準住居地域	幹線道路沿いの業務と調和した住居地域、自動車関連施設可	戸建て、マンション、店舗、事務所、自動車車庫、小規模工場
	田園住居地域	農業と調和した低層住宅地域	低層住宅、農産物直売所、農家レストラン
商業系	近隣商業地域	近隣住民のための商業地域、小規模工場も可	店舗、事務所、住宅、映画館、小規模工場
	商業地域	都心部の繁華街・オフィス街、ほとんどの商業施設可	ほとんどの商業施設、事務所、住宅、風俗営業関連施設
工業系	準工業地域	軽工業中心の地域、住宅・店舗も可	軽工業の工場、住宅、店舗、学校、病院
	工業地域	あらゆる工場が立地可能、住宅・店舗も可（学校等は不可）	あらゆる工場、住宅、店舗（一部制限あり）
	工業専用地域	工場専用の地域、住宅・店舗等は不可	あらゆる工場

※上記はあくまで代表的な例であり、詳細な建築制限は各自治体の条例などによって異なる場合があります。

用途地域の調べ方 具体的な手順

気になる土地や物件の用途地域を調べるには、いくつかの方法があります。ここでは、主な調べ方を具体的にご紹介します。

市区町村の窓口で確認

• 方法:
  土地が所在する市区町村の役所（都市計画課や建築指導課など）の窓口で直接確認することができます。
• 必要なもの:
  調べたい土地の地番（住所とは異なる場合があります）が分かるとスムーズです。
• メリット:
  最も確実な情報を得られます。担当者から直接説明を受けたり、関連する資料を入手したりすることも可能です。
• 注意点:
  開庁時間内に訪問する必要があります。

自治体のウェブサイトで検索

• 方法:
  多くの自治体では、公式ウェブサイト上で都市計画図や用途地域図を公開しています。
• 探し方:
  自治体のウェブサイト内で「都市計画情報」「用途地域マップ」「〇〇市 都市計画図」などのキーワードで検索してみてください。
• メリット:
  自宅や外出先から手軽に確認できます。PDFファイルで提供されていることが多く、印刷も可能です。
• 注意点:
  ウェブサイトの情報が最新でない場合や、操作が分かりにくい場合があります。不明な点は役所の窓口に問い合わせましょう。

用途地域マップ（インターネット）

• 方法:
  民間の企業などが提供しているインターネット上の地図サービスでも、用途地域情報を確認できる場合があります。
• 探し方:
  「用途地域マップ」「〇〇（地名） 用途地域」などで検索すると、対応するサービスが見つかることがあります。
• メリット:
  地図上で視覚的に分かりやすく確認できることが多いです。他の情報（航空写真、地価情報など）と重ねて表示できるサービスもあります。
• 注意点:
  情報の正確性や更新頻度はサービスによって異なります。必ずしも最新の情報とは限らないため、最終的には自治体の情報で確認することが推奨されます。

不動産会社への確認

• 方法:
  土地や物件の購入・売却を検討している場合、仲介を依頼している不動産会社に確認するのが一般的です。
• メリット:
  専門家である不動産会社が調査し、説明してくれます。重要事項説明書にも記載される情報です。
• 注意点:
  自分で直接確認する方法も知っておくと、より理解が深まります。

これらの方法を参考に、ご自身の状況に合わせて最適な方法で用途地域を調べてみてください。

用途地域による建築制限の内容

用途地域が指定されると、その種類に応じて様々な建築制限が課せられます。これは、それぞれの地域の特性を守り、計画的な街づくりを進めるために不可欠なルールです。主な建築制限について見ていきましょう。

建築できる建物・できない建物

最も基本的な制限は、それぞれの用途地域で「建築できる建物の種類」と「建築できない建物の種類」が定められていることです。これは「用途制限」とも呼ばれます。

例えば、第一種低層住居専用地域では、原則として店舗や事務所、工場などは建てられません。一方、商業地域では、ほとんどの種類の建物を建てることができます。

具体的にどのような建物が建てられるか、建てられないかは、建築基準法や各自治体の条例で細かく定められています。前述の「用途地域13種類の一覧と特徴」で挙げたものは、その代表例です。

建ぺい率・容積率の制限とは

用途地域ごとに、建ぺい率（けんぺいりつ）と容積率（ようせきりつ）の上限も定められています。これらは、建物の規模や敷地内の空地をコントロールするための重要な指標です。

• 建ぺい率とは？
  敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことです。「建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 (%)」で計算されます。
  例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が50%の場合、建築面積は50㎡までとなります。建ぺい率が低いほど、敷地内に空地が多くなり、ゆとりある街並みが形成されます。
• 容積率とは？
  敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。「容積率 = 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100 (%)」で計算されます。
  例えば、敷地面積が100㎡で容積率が200%の場合、延べ面積は200㎡までとなります。容積率が高いほど、より大きな（階数の多い）建物を建てることができます。

これらの数値は、用途地域だけでなく、前面道路の幅員などによっても変動することがあります。

高さ制限・斜線制限・日影規制

建物の高さに関する制限も、用途地域によって異なります。主なものに以下の規制があります。

• 絶対高さ制限:
  主に低層住居専用地域などで、建物の高さを10mまたは12m以下に制限するものです。
• 斜線制限:
  道路や隣地の日照・通風・採光を確保するために、建物の各部分の高さを制限するものです。「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」などがあります。建物の形が斜めにカットされるようなイメージです。
• 日影規制（日影による中高層建築物の高さの制限）:
  冬至の日を基準に、一定時間以上の日影が隣地に落ちないように、中高層建築物の高さを制限するものです。主に住居系の地域で適用されます。

これらの高さに関する制限は、周辺環境との調和や、日照権などを守るために設けられています。

用途地域の色分けルールと見方

都市計画図などでは、用途地域が種類ごとに色分けされて表示されています。これにより、地図上で直感的にどの地域がどのような用途で指定されているかを把握することができます。

一般的な色分けの例は以下の通りです（自治体によって若干異なる場合があります）。

• 第一種低層住居専用地域: 薄い黄色系
• 第二種低層住居専用地域: 黄色系
• 第一種中高層住居専用地域: オレンジ系
• 第二種中高層住居専用地域: 濃いオレンジ系
• 第一種住居地域: 茶色系
• 第二種住居地域: 赤茶色系
• 準住居地域: 赤系
• 田園住居地域: 緑がかった黄色系
• 近隣商業地域: ピンク系
• 商業地域: 赤紫色系
• 準工業地域: 紫色系
• 工業地域: 青色系
• 工業専用地域: 濃い青色系

これらの色分けは、国土交通省が標準的な凡例を示していますが、必ず各自治体が発行する都市計画図の凡例を確認してください。地図サービスなどで用途地域を見る際も、凡例と照らし合わせることが重要です。

用途地域の疑問を解消 Q&A

ここでは、用途地域に関してよくある質問とその回答をまとめました。

用途地域が未指定の区域とは？

「用途地域が未指定の区域」とは、13種類のいずれの用途地域も定められていないエリアのことを指します。これは主に、都市計画区域の中でも市街化を抑制すべき「市街化調整区域」や、都市計画区域外の地域に見られます。

• 市街化調整区域内の場合:
  原則として新たな建築や開発行為が厳しく制限されます。住宅を建てることは非常に難しい場合が多いです。
• 都市計画区域外の場合:
  用途地域の指定はありませんが、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率、高さ制限などが適用される場合があります。また、自治体によっては独自の条例で規制を設けていることもあります。

用途地域が指定されていないからといって、自由に何でも建てられるわけではない点に注意が必要です。

用途地域は見直される？頻度は？

はい、用途地域は見直されることがあります。都市計画法では、都市計画の決定や変更について、おおむね5年ごとに基礎調査を行い、その結果に基づいて必要があると認めるときは、都市計画を変更するものとされています（都市計画法第21条第1項）。

ただし、これはあくまで目安であり、必ず5年ごとに変更されるわけではありません。社会情勢の変化や地域の発展状況、住民の意向などを踏まえて、必要に応じて見直しが行われます。

建築確認申請と用途地域の関係

建物を新築・増改築する際には、その計画が建築基準法や関連法規に適合しているかどうかの審査を受けるために、「建築確認申請」という手続きが必要です。

この建築確認申請において、計画されている建物が、その土地の用途地域で定められた建築制限（建てられる建物の種類、建ぺい率、容積率、高さ制限など）に適合しているかどうかが厳しく審査されます。用途地域のルールに違反している場合は、建築確認済証が交付されず、工事に着手することができません。

つまり、用途地域は建築計画の前提となる非常に重要な要素であり、建築確認申請の手続きと密接に関わっています。

まとめ

今回は、「用途地域とは何か」という基本的な疑問から、13種類の用途地域の一覧とそれぞれの特徴、具体的な調べ方、そして建築に関する様々な制限について詳しく解説しました。

• 用途地域は、計画的な街づくりのために土地の利用方法を定めたルールです。
• 13種類の用途地域があり、それぞれ建てられる建物や環境が異なります。
• 用途地域は、市区町村の窓口やウェブサイト、インターネットの地図サービスなどで調べることができます。
• 用途地域によって、建ぺい率・容積率、高さ制限などの建築制限が定められています。

マイホームの購入や建築、土地活用を検討する際には、まずその土地がどの用途地域に属しているのかを把握することが第一歩です。用途地域を理解することで、より具体的で現実的な計画を立てることができ、理想の住まいや事業を実現するための重要な手がかりとなるでしょう。

この記事が、あなたの不動産に関する疑問を解消し、より良い選択をするための一助となれば幸いです。もし不明な点があれば、専門家である不動産会社や自治体の担当窓口に相談してみることをお勧めします。